বিনিয়োগকারীদের জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের এবং বিশ্লেষণ

01 - রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ মূল্যায়ন উভয় পরিমাণগত এবং গুণগত

আমি অন্য দিন একটি সম্ভাব্য বিনিয়োগ তাকান ছিল। এটি ছিল এক বিশাল চারটি ইউনিট মাল্টি-পারিবারিক সম্পত্তি যা সম্পূর্ণভাবে মালিকানাধীন ছিল, যারা ত্রিশ বছর ধরে সেখানে ছিল। মালিক একটি সারগ্রাহী একাডেমিক ছিলেন এবং জায়গাটি জুড়ে ছড়িয়ে ছিটিয়ে ছিলেন ব্রিক-এ-ব্র্যাক এবং এন্টিকের প্রতিটি পদ্ধতি। জায়গাটি সঠিক ভাবে বিভক্ত নয়। কার্পেট প্রতিস্থাপন করা প্রয়োজন এবং মেঝে মেরামত করা। স্থানান্তর ফাউন্ডেশন জায়গা মেঝে ঝুলানো এবং বিভিন্ন দেয়াল আপ এবং নিচে দৌড় যে বড় ফাটল তৈরি করেছে।

আমি খনি কিছু বন্ধুদের সঙ্গে জায়গা ভ্রমণ - একটি দম্পতি যে রিয়েল এস্টেট মধ্যে পেতে আগ্রহী ছিল। তারা দরজায় হাঁটছেন মুহূর্ত থেকে তারা জায়গাটি লিখেছিল। কিন্তু যখন আমি দেখেছি যে যারা bulges এবং ফাটল আমি এক জিনিস দেখেছি: অর্থ। ফাউন্ডেশন সমস্যাগুলি বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীকে ভয় পায়, যা প্রতিযোগিতায় হ্রাস পায় এবং মূল্যবৃদ্ধি কমাতে পারে।

কিন্তু কিভাবে এই মত একটি চুক্তি মূল্যায়ন? বা কোন ব্যাপার, যে ব্যাপার জন্য? ব্যক্তিগতভাবে, আমি দুই ভাগে বিভক্ত ভাঙ্গা:

• পরিমাণগত: কিভাবে সম্পত্তি একটি বিনিয়োগ হিসাবে সঞ্চালন আশা করি? এই অংশে, আমি আমার ক্যালকুলেটর, বা আমার স্প্রেডশীট, অথবা আমার মূল্যায়ন সফ্টওয়্যারটি কেটে ফেলতে পারি এবং কিছু নম্বর চালাতে পারি।

• গুণগত: আমি নিজেকে জিজ্ঞাসা করতে হবে "আমি কি তা বন্ধ করতে পারি?" আপনি যদি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের অধিকাংশের মতো হন তবে আপনি একটি অংশ-টাইমার। যে আপনি আপনার "দিন কাজ" শীর্ষে এই প্রকল্প মোকাবেলা করতে হবে মানে এবং পরে এটি পরিচালনা। বিশ্লেষণ এই অংশ কিছু আত্মা অনুসন্ধান গ্রহণ করা হবে; একটি ক্যালকুলেটর এখানে আপনাকে সাহায্য করতে যাচ্ছে না।

02 - পরিমাণগত - ক্যাপ হার ব্যবহার করে সংখ্যা চলমান

ব্যক্তিগতভাবে, আমি তিনটি মূল পরিসংখ্যান দেখি যখন আমি একটি বিনিয়োগ বিবেচনা করছি ক্যাপ হার , এই সরঞ্জাম প্রথম।

ক্যাপ হার সহজভাবে সম্পত্তি মূল্য দ্বারা বিভক্ত বার্ষিক মোট আয়। বছর ধরে, বিনিয়োগকারীদের "1% শাসন" ব্যবহার করা হয়েছে, যা বলে যে সম্পত্তিটির জন্য যে মাসিক ভাড়াটি আপনি দিতে চান তার প্রায় 1% সম্পত্তি হতে হবে। কিছু বাজারে সম্পত্তি অনুপাত রকেটের কারণে এই অনুপাত থেকে দূরে সরানো হয়েছে, কিন্তু অন্যদের মধ্যে, আপনি এখনও 1% নিয়ম মাপসই বৈশিষ্ট্য খুঁজে পেতে পারেন। যাইহোক, আপনার মনে রাখা উচিত যে, 1% নিয়মের নিয়মটি হল একটি ন্যায্য নির্দেশক যা কিনা বন্ধকী অর্থের বিনিময়ে খরচ এবং বার্ষিক ভিত্তিতে যথেষ্ট নগদ প্রবাহ উৎপাদিত হচ্ছে কিনা তা ন্যায্য নির্দেশক। অবশ্যই, অবশ্যই অনেকগুলি ভেরিয়েবল রয়েছে যা এই (কর থেকে সুদের হার থেকে আপনি যে অর্থ প্রদান করেন তার শতকরা শতাংশের নিচে) কিন্তু এটি একটি শুরুর দিকের বিন্দু।

03 - একটি পরিমাণগত মূল্যায়ন টুল হিসাবে ক্যাশ ফ্লো

আপনি টুপি হার সম্পর্কে একমাত্র কারণ হল যে আপনি একটি সহজ প্রক্সি জন্য চেষ্টা করছেন কি ধরনের নগদ প্রবাহ বিনিয়োগ বিনিয়োগ করতে যাচ্ছে বিনিয়োগে, নগদ রাজা - আপনার বিপদ এ এই হিসাব উপেক্ষা করুন।

নগদ প্রবাহের মূল্যটি প্রধান প্রত্যাশিত নগদ বহির্ভূত (ট্যাক্স, প্রিন্সিপাল, সুদ, ব্যয়, চাকুরি, ফি, ​​মেরামত) এবং সম্পত্তিটি উৎপাদিত আয়ের সাথে তুলনা করে তুলনা করে। আপনি এটি একটি স্প্রেডশীট মাধ্যমে করতে পারেন অথবা একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সফ্টওয়্যার প্যাকেজ ব্যবহার করতে পারেন।

04 - একটি পরিমাণগত রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ বিশ্লেষণ টুল হিসাবে রিটার্ন হার

ক্যাশফ্লো, পরিবর্তে, সম্পত্তিটির প্রত্যাশিত হারের প্রত্যাশার (আরআর) হিসাব করতে আপনাকে অনুমতি দেবে। প্রত্যাবর্তনের হার লাভের একটি পরিমাপ; এটি নগদ যে একটি প্রকল্প বনাম উত্পন্ন হবে নগদ যে আপনি প্রকল্পের মধ্যে রাখা আছে পরিমাপ।

এই অনুপাত গণনা করার জন্য আপনাকে একটি স্প্রেডশীট বা রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সফ্টওয়্যার প্রয়োজন হবে। আমি এটা অত্যন্ত দরকারী মনে করি কারণ এটি আমাকে রিটার্ন তুলনা করতে সাহায্য করে আমি বিনিয়োগ বনাম জন্য প্রত্যাশা করছি। আমি যথাযথভাবে অন্য, অসম্পূর্ণ বিনিয়োগের জন্য আশা করি। উদাহরণস্বরূপ: যদি আমি এই নিবন্ধের প্রারম্ভে বর্ণিত সম্পত্তির নম্বরগুলি দৌড় করি এবং এটি আমার কাছে 8% ফেরত পাঠাতে চাই, তাহলে অবশ্যই আমি নিশ্চিত করবো।

আমি শেয়ার বাজারে 8% বিনিয়োগ পেতে আশা করতে পারেন (নিম্ন ঝুঁকি, এবং একটি সম্পূর্ণ অনেক কম প্রচেষ্টা)। ঝুঁকি এবং প্রচেষ্টার জন্য আমি এই প্রকল্পের মধ্যে রাখা আছে চাই 20% উত্তরের উত্তোলনের হার আশা করি।

05 - গুণগত - আপনি কি প্রকল্পটি সম্পন্ন করতে পারেন?

আমি উপরে উল্লিখিত হিসাবে, আপনার ক্যালকুলেটর এখানে সাহায্য করবে না। এই যখন আপনি আয়না একটি চেহারা নিতে এবং আপনি কত সময় এবং প্রচেষ্টা আপনি প্রকল্পে উত্সর্গ করতে সক্ষম হতে যাচ্ছেন মনে হয় প্রয়োজন।

আবার, এই প্রবন্ধের শুরুতে আমি যে প্রকল্পটি নিয়ে আলোচনা করেছি তা দেখি। চলুন শুরু করা যাক একটি অনুরূপ সুযোগ বিরুদ্ধে আপনি এটি তুলনা; একই পার্শ্ববর্তী আরেকটি পরিবার পরিবার কিন্তু কম কাজ প্রয়োজন। আপনি যে সুযোগটি ফিক্সার-ঊর্ধ্বের উপরে তুলে নেবেন, যদি না দ্বিতীয়টি একটি উচ্চতর রিটার্ন প্রদান করে। কিন্তু কত বেশী?

বিনিয়োগকারীদের শুরুতে আমি সবসময় একই পরামর্শ প্রদান করি: এই এলাকায় সাবধানতা পাশ দিয়ে ভুল আপনি যে প্রকল্পটি সম্পন্ন করতে পারেন তা এমন একের চেয়ে অসাধারণ ভাল যে আপনি এটির অর্ধেক সময় পর্যন্ত পুড়িয়েছেন। আপনার সান্ত্বনা পরিসীমা যে কিছু শালীন সংখ্যা প্রস্তাব কিছু পেতে, এটি সম্পন্ন করা, তারপর আরও চ্যালেঞ্জিং (এবং আশা অধিক লাভজনক) প্রকল্পের পরবর্তী সময় কাছাকাছি সরানো।

উপসংহার:

বিশ্লেষণ অংশ শিল্প, অংশ বিজ্ঞান। বিনিয়োগ মূল্যায়নের জন্য আরও ধারণাগুলির জন্য এই বিভাগের অন্যান্য বিষয়গুলি দেখুন।

লেখক ক্রিস স্মিথ একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী, বিনিয়োগকারী এবং রিয়েল এস্টেট পেশাদারদের জন্য একটি অনলাইন রেফারেন্সের প্রতিষ্ঠাতা এবং কর্পোরেট ফাইন্যান্স ম্যাগাজিন, ইউরোমনি এবং ব্যবসা জার্নাল নেটওয়ার্ক এ প্রকাশিত নিবন্ধগুলি।